「相続した土地」を売買する場合の手続きと、売却方法について

土地売却

親から土地を相続したという時は必要な手続きを迅速に進めるように心がけましょう。

もし相続した土地が遠方にあるなどの理由で長期間放置してしまうと、それだけで固定資産税を取られてしまいます。

そんな事態を回避するために、今回は相続した土地を売却するための手続きと売却方法をまとめました。

相続後はすみやかに土地を売却するかどうかを決めましょう

冒頭にも書いたように、相続した土地を放置してしまうと相続税や固定資産税をガッツリと取られてしまいます。

10ヶ月以内に支払いまで済ませる

具体的には、相続税に関しては親がなくなったことを知ってから10ヶ月以内に支払いをする必要があります。この相続税は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」よりも親の全財産が多いかどうかで決まります。この計算式で出た金額よりも親の財産が少なければ慌てる必要はないですが、多い場合は早めに相続税の支払いに当てる資金を用意しないといけません。

なお、後で詳しく述べますが法定相続人が複数いる場合は手続きに時間がかかることが予想されます。早め早めに対応していきましょう。

相続した土地を売却する手続き

では次に相続した土地を売却するための手続きを見ていきましょう

遺産分割協議をする

相続した土地を売却するために「遺産分割協議」を最初に行うことを提案します。

遺産分割協議を行わないままでいると、相続した土地はいつまでも「法定相続人の共有財産」となったままでして、土地の売却を行うにしても相続人全員の同意が必要となってしまい身動きが取りづらくなります。

よって最初に遺産分割協議を行い「遺産分割協議書」を作ることから初めましょう。なお、この遺産分割協議書は不動産の売却時にも提出を求められますので大切に保管しましょう。

名義人の変更を行う

遺産分割協議書が完成したら、次に土地の名義人変更を行います。これは一般的に「相続登記」を言われ、「誰がどの遺産をどの割合で相続した」というものを証明するための登記です。

登記済権利証もしくは登記識別情報で現在の持ち主を確認

この手続きを行う場合ですが、最初に必ず現在の持ち主を確認するようにしましょう。

理由としては、今回売却しようとした土地が相続したものであった場合、そもそもの所有者が以前(自分の祖父など)から変わっていない可能性があるためです。そうなってしまうと、祖父などの相続手続きをやり直す必要が出てきます。

この現在の持ち主は登記済権利証か登記識別情報(平成20年以降に手続きした土地に限る)のいずれかに記載されています。

売却の依頼を行う業者を決める

以上で名義人の変更が完了すれば、ようやく売却する業者選定を行うことができます。

どのような業者に依頼するのが一番良いのかは、後ほど説明させていただきます。

確定申告および納税を行う

売却の依頼をして無事売却が完了した際に、売却利益が発生したのであれば確定申告を行って所得税と復興税を収めなければなりません。なお、上記の所得税に関しては相続税を払っている場合は軽減する特例があります。「相続税の取得費加算の特例」といって、相続税申告の日から3年以内に相続した不動産を売却した場合に限り、相続税の一部を取得に加算できるというものです。

これによって税金の二重払いをしなくて済みますので、必ず確認するようにしましょう。

ちなみに、売却によって損失が発生している場合は確定申告は必要ありません。

以上が相続した土地を売却する際に必要な一連の手続きです。では、次に土地の売却にあたりどのような業者に依頼するのが適切なのかを見ていきましょう。

相続した土地を売却する際の業者選定の方法とは

不動産の仲介会社はそれぞれ得意な分野、不得意な分野があります。今回は相続した土地というテーマですので、その観点から選定項目を見ていきましょう。

相続に強い不動産業者に依頼しましょう

相続に関する問題は、項目によって得意とする専門家が分かれています。紛争が起きる可能性の高い遺産分割協議は弁護士・相続登記は司法書士・不動産の価値判断は不動産鑑定士といった形です。

上記のように通常の不動産売却とは違い、仲介業者1社で完結できる部分が少ないです。よって、これらの専門家と提携しているかどうかといった点や今まで相続物件の売却経験があるかを中心に確認するようにしましょう。

地目によっては追加で対応が必要な場合も

地目というのは、登記所が判別した土地を使う用途のことです。この地目が「田んぼや畑」の場合は、注意が必要です。

なぜならば、用途が農地ということであれば売却できる相手が農家に限定されるというデメリットが発生するためです。よってこの場合は「農地転用」で宅地や雑種地日目を変更してから売却するようにしましょう。

比較検討をするために一括査定サービスを活用

以上のようなことを仲介業者の選定の際に確認する必要があるのですが、1社1社確認していていは時間がかかってしまい、あっという間に期限である10ヶ月が経ってしまうという事態になりかねません。よって最初の絞込に関しては不動産の一括査定サービスを利用されることをオススメいたします。

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通常の査定項目を入力した上で、備考などに相続に伴う売却である旨と先程書いたような「相続の専門家とつながりがあるか」「相続売却の実績があるか」を書くと、査定と一緒に返答が返ってきます。

もしこの際に返答が帰ってこない業者や、書いてあることが質問内容とズレていると感じた業者は選定対象から外してしまって問題ないです。

相続に伴う売却に関しては、相続人の取りまとめを行うだけでも時間がかかります。よって、自分の時間を使わないで良い事項に関しては時短するようにしていきましょう。

まとめ

以上、相続した土地を売却する際の手続きと売却する方法をまとめました。

一番最初に確認すべきことは「登記済権利証で現在の所有者が誰になっているか」ということです。

もしこれが今回の被相続人(故人)でない場合は行うべき手続きの量が増えてしまいます。よってもし可能であれば生前に物件の査定や所有者の確認などを行い、相続時にあわてないで済む対応をとっておきましょう。

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