相続で引き継いだ土地を売却したり、ライフステージの変化に伴って土地を売却を経験する方は多いです。土地を売却する際、多くの方が初めての経験であり、そのため戸惑ってしまうケースが少なくありません。今回の記事では土地の売却で知っておくべき知識について、簡潔かつ詳しく解説をしていきます。土地の売却について不安を感じている方は、ぜひ今回の記事を参考にして下さい。

土地を売却するまでの流れ5ステップ

初めて土地を売却することになったとき、一体どこに相談をして何をすれば良いのか見当も付かない方も多いでしょう。そのような方のために、まずは土地を売却するまでの流れを見ていきましょう。売却する主な流れを知っておくだけで、不安な気持ちも軽くなります。

①：相場調査や書類の用意

土地売却をすることを決めたら、まず行うことは売却しようとしている土地の状況を確認することです。しかし土地の状況を確認すると言っても、一体何を確認すれば良いか分からない方も多いでしょう。不動産売却にあたって事前に確認しておくべきことは、下記の二つです。

売却しようとしている土地の相場調査

不動産の売買価格は、売主と買主の交渉によって決まります。とても高額な取引でありながら決まった価格はなく、売主と買主が合意をすれば相場よりも高い価格でも低い価格でも取引は成立します。これが不動産売買を難しく感じさせる理由の一つでもありますが、そのためにも周辺の相場を調べてくことが重要になります。周辺の相場を知っておくことで、相場よりも安く売ってしまうことを防ぐことが出来ます。

相場を調べるには様々な方法がありますが、下記サイトを使うと分かりやすいでしょう。

国土交通省「公示価格検索」

国土交通省が毎年発表している公示価格を見ることが出来ます。公示価格は時価に準じる価格として、全国の価格を公表しています。売却しようとする土地の近隣の公示価格を見ることで、概ねの相場価格が分かります。

国土交通省「不動産取引価格情報検索」

こちらは実際の取引事例が検索できます。売却したい物件の出来るだけ条件の近い成約事例は、不動産の価格交渉の際にも重要な指標になるので必ず確認しておきましょう。

土地の状況や書類の確認

続いて売却しようとする土地の情報を、書類などを整理しながら確認すると良いでしょう。土地を売却する際には、面積・境界・権利関係・用途地域・地盤や土壌などの情報を確認する必要があります。これらの情報を確認するために、下記のような書類がきちんと保管されているか整理してみましょう。

• 謄本
• 権利書（識別情報通知）
• 固定資産税納税通知書
• 土地測量図・境界確認書
• （購入時の）売買契約書・重要事項説明書

これらの書類を整理することで、土地の状況を確認することが出来ます。中でも土地の場合は、境界確定がきちんと出来ているかどうかが重要です。境界確定とは、隣人の土地所有者と土地の境目について合意がされていることを言います。

最近では売買の際に境界確定を行うことが殆どですが、古くから引き継いでいる土地などの場合は境界確定がされていない場合もあります。そのような場合は売却にあたって境界確定をする必要があるので、事前に良く確認しておきましょう。

②：不動産会社選び

売却する土地の情報が整理出来たら、次は不動産会社に相談をしていきます。土地の売却には不動産会社の果たす役割は大きく、いかに信頼の出来る不動産会社に依頼を出すかが重要です。そのため不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

不動産会社選びには、無料査定を活用すると良いでしょう。複数の不動産会社から査定を取って、査定額や不動産会社の対応を比較することで良い不動産会社を見つけやすくなります。査定依頼をする際には、下記サイトを使えば一括で複数の不動産会社に査定依頼が出来るのでとても便利です。

③：媒介契約を締結

信頼出来る不動産会社を見つけたら、正式に不動産会社に売却の依頼を行います。この時に売主と不動産会社で結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。媒介とは普段あまり聞かない言葉ですが、売主と買主の間に立って取引成立へむけた活動のことを言い、仲介とも言います。不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ本格的に売却活動がスタートします。

媒介契約の種類

このように不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ媒介契約ですが、実は媒介契約には種類があります。売主としては媒介契約の内容もきちんと知ったうえで契約を結ぶことが重要です。媒介契約には、下記の３種類があります。

	他社との契約	自分で見つけた相手への売却	指定流通機構への登録	売主への報告
一般媒介	〇	〇	任意	任意
専任媒介	×	〇	7営業日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介	×	×	5営業日以内	週に1回以上

一般媒介は他の媒介契約と違って、複数の不動産会社との契約が可能なことが特徴です。一方専任媒介・専属専任媒介契約は、他の不動産会社とは契約出来ない代わりにレインズと呼ばれる指定流通機構への登録義務や、売主への業務進捗報告が課せられているのが特徴です。媒介契約の際には、どの種類の契約になっているかを必ず確認するようにしましょう。

④：売却し買い手が見つかるまで待機

媒介契約を結んだら、基本的に売主は不動産会社が買主を見つけてくれるのを待ちます。しかし専属専任媒介契約以外であれば、自分で買主を見つけてくることも出来るので、買主探しを行ってみるのも良いかもしれません。この間不動産会社は広告活動を行ったり、自社のネットワークを活用しながら買主を見つけるための活動を行います。

この間に不動産会社からの活動状況の報告や、連絡の頻度などは不動産会社の信頼度を図るバロメーターにもなります。全く進捗がなかったり、活動が鈍いと感じた場合には、次回の契約更新の際には他の不動産会社に声をかけることも検討しましょう。

⑤：買い手が見つかったら決済して引き渡し

いよいよ買主が見つかったら売買契約を結ぶことになりますが、その前に重要なのが買主との価格交渉です。買主は当然ですが出来るだけ安く買いたいので、提示している価格よりも値下げ交渉をしてくることが多いです。売主としては後ほど紹介しているような高く売るコツを押さえて、出来るだけ値下げには応じないように交渉をしましょう。

価格の合意が出来たら、売買契約を結びます。この際に契約書を作成したり、資金のやり取りや物件の引き渡しの段取りなどを調整するのも不動産会社の役割です。具体的な流れとしては、まず売主と買主で売買契約を結びまず。売買契約日から数週間後に、決済といって売主と買主や不動産会社、不動産の登記を行う司法書士などが一同に集まって、権利証の引き渡しや資金の振り込みなどを行います。これを決済と言い、決済が終われば売却の手続きは終了となります。

⑥：利益や税金の確定申告

決済が終われば不動産売買に関わる事務はいったん終了となりますが、まだやるべきことは残っています。不動産の売却にともなって利益が出た場合、確定申告をして税金を納める必要があります。初めて不動産売却した場合、利益や確定申告についても不安を感じる方が多いです。

確定申告とは

そもそも確定申告とは、どのような手続きでしょうか。確定申告とは1年間（1月1日~12月31日）の間に個人に生じた利益を翌年の2~3月に税務署へと申告し、その利益に対する税金（＝所得税）を納めるための手続きです。お金を稼いでいる方であれば全員が確定申告が必要なのですが、収入が会社からの給料のみの場合は会社が代わりに行ってくれるので確定申告は不要です。

そのため確定申告を経験したことのない方も多くいますが、不動産を売却した際には不動産売却にともなって利益を得ている可能性があるため、確定申告が必要になる場合があります。

どのような場合に確定申告が必要か

では実際にどのような場合に確定申告が必要になるでしょうか。不動産を売却して確定申告が必要になるのは、不動産売却にともなって所得（利益）が発生した場合です。不動産売却の際、所得が発生したかどうかは次の計算式で計算します。

【不動産所得の計算】 売却金額−（売却した不動産を購入した金額＋売却にかかった費用）

上記の計算式がプラスになれば、所得が発生したことになり確定申告が必要になります。上記の計算式は基本的なもので、他にも所得を控除できたり、所得がなくても確定申告をした方が良い場合もあります。詳しくは国税庁のホームページで確認すると良いでしょう。

土地売却にかかる期間の平均は「3~6ヵ月程度」

これまで土地売却の際の主な流れを説明して来ました。土地を売却するには、たくさんの事を行わなければならないことがお分かり頂けたでしょうか。そこで気になるのが、土地の売却には実際どれくらいの期間がかかるかという事です。

一般的には、土地の売却を決めてから決済までにかかる期間は3~6ヵ月程度と言われます。先ほどの流れに沿って見てみると、それぞれのステップに必要な期間の目安は下記のようになります。

ステップ	やること	期間の目安
①~③	事前調査・不動産会社選び・媒介契約	約1ヵ月
④	買主探し	約1~3ヶ月
⑤	売買契約・決済	約1ヵ月

時期によっても違う

土地を売却する期間は一般的には3~6ヵ月程度と言われていますが、この期間は売却する時期によって変わってきます。具体的には3~4月や9月頃の時期は、企業の転勤に伴う引っ越しや子供の進学に合わせた引っ越しなどが多くある時期であり、不動産の売買も活発になります。

特に3月は多くの企業の決算が集中しており、多少値引きをしても決算期間に売却をしたいというような事情もあります。そのため上記の期間に売り出しを行うと、一般的な期間よりも比較的短い期間で売却出来るケースが多いと言えるでしょう。

マンションと戸建てではどう違う？

これまでは土地を売却する場合の期間について説明してきましたが、マンションと戸建てによっても売却期間に違いがあります。一般的にはマンションよりも、戸建ての方が売却にかかる期間が長いと言われています。これには様々な理由がありますが、戸建てと違ってマンションは投資用としても買われることが多いことが大きな理由の一つです。

つまり戸建てを買う人は自己居住用で探している人のみに買い手が限定されますが、マンションは自己居住用の買い手に加えて投資目的での買い手も存在するため、買主候補が多く売却期間も早くなると言えます。また戸建ては木造で造られていることが多く、売却の際に同時にリフォームを行うことも売却期間が長くなる要因の一つと言えます。

売却に伴う主な税金は4種類・費用は8種類

ここまでは、土地の売却に伴うスケジュールについて主に説明をしてきました。しかし土地売却の際に、スケジュール感と同じくらい気になるのが資金に関する点でしょう。売却価格については、相場を調べることでおおよその金額をイメージ出来ますが、土地売却にはたくさんの費用や税金が必要になります。ここでは土地売却の際に必要になる費用と税金について見ていきましょう。

主な費用は8種類

まずは土地売却に必要な費用から説明します。売却に必要費用には、主に下記の8種類があります。

費用の種類	内容	費用の目安
仲介手数料	仲介不動産会社の報酬として払う手数料	（売買価格×3%＋６万円）＋消費税
印紙代	売買契約書に貼付する印紙代	下記参照
測量費	土地の測量を行う場合	30~100万円程度
建物解体費	建物の解体を行う場合	坪5~8万円程度
抵当権抹消費用	売却する土地に抵当権が付いている場合	2~3万円程度
住宅ローン返済手数料	売却する土地に融資がある場合、返済に必要な手数料	数万円程度
土壌汚染調査費用	売却時に土壌汚染を調査する場合	5万円~
水道引込工事費用	売却時に水道引込工事をする場合	30~50万円

上記の諸費用のうち印紙代の金額は、売買価格によって次のように決められています。

記載された契約金額	税額
1万円未満のもの	非課税
1万円以上 10万円以下のもの	200円
10万円を超え 50万円以下のもの	400円
50万円を超え 100万円以下のもの	1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの	2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	2万円
5,000万円を超え　1億円以下のもの	6万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

参照：国税庁「印紙税」より

このように諸費用にはたくさんの種類があり全てを合計するととても大きな金額になってしまいますが、全ての項目が必ずしも必要な訳ではありません。上記のうち必ず必要になるのは仲介手数料と印紙代で、後は物件に応じて違います。一般的には売却の際にかかる費用は、売却価格の5~10%程度と言われています。

主な税金は4種類

費用に続いて、税金について説明をしていきます。先ほど売却の流れの項目では、利益がでた場合には所得税の確定申告が必要になることは説明しましたが、不動産を売却する際に必要になる税金は他にもあります。不動産売却に伴って必要になる費用は下記の4種類があります。

税金の種類	税金の内容
所得税	不動産の売却によって所得が出た際に必要
復興特別所得税	所得税と同様
住民税	各自治体より課税される税金
固定資産税	不動産を所有していると課税される

上記のような税金が発生しますが、それぞれ課税される時期や納付方法も違ってきます。一つずつ見ていきましょう。

所得税

先程も説明した年間の個人の所得（＝利益）に対して課税させる税金です。サラリーマンであれば通常は不要ですが、不動産の売却によって所得が出た際には確定申告による納付が必要になります。確定申告と納付の時期は、翌年の2月中旬~3月中旬となっています。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、2011年に発生した東日本大震災の復興の財源確保を目的として作られた税金です。2037年までの時限税制となっており、税額は所得税に対して2.1%となっています。復興特別所得税は所得税を確定申告する際に同時に申告・納税をすることになっています。詳しくは国税庁のホームページを確認すると良いでしょう。

住民税

これまで説明した所得税や復興特別所得税が国税（国に払う税金）であるのに対し住民税は地方税とも言われ、都道府県や市町村に払う税金のことを言います。各個人の所得に対して払うという点では同じですが、住民税は所得税の確定申告に基づいて課税されるため申告の手続きは不要です。

納付方法は確定申告と違って、市町村から送られてくる納税通知書に基づいて支払います。課税時期も毎年6月頃に納付書が届き、通常は4回に分けて納付します。土地を売却して所得が出た場合は、翌年に住民税も課税されるので納税資金を忘れずに準備しておくようにしましょう。

固定資産税

固定資産税とはその年の1月1日時点で不動産を所有している人に対して課せられる税金です。通常は5月頃に納付書が届き、年4回に分けて納付をするのが一般的です。しかし土地を売却をする際には、決済日に合わせて日割りで売主と買主がそれぞれ負担をして清算をするのが一般的な方法です。売主の立場からすると決済日にそれまでの固定資産税を支払って、以降は払う必要のない税金という形になります。

【重要】土地を高く売却する3つのコツ

不動産を売却する際の価格は、売主と買主の合意によって決まることは先ほども説明しました。そのため土地を売る際にはコツを押さえて売ることで、相場よりも高く売れる可能性があります。土地を売却する際に、少しでも高く売るためのコツを紹介していきます。

①自分で相場を把握しておく

土地を高く売るためには、まず売却している不動産の相場をしっかりと把握しておくことが重要です。相場を確認しておくことで、買主との価格交渉も有利に進めることが出来ますし、相場よりも安く売ってしまうことも防ぐことが出来ます。土地の売却の流れの項目でも説明したように、様々なサイトを使って売却する不動産の相場を調べておくことが、不動産を高く売ることへと繋がります。

②複数の不動産に査定を依頼する

不動産を高く売るためのもう一つのポイントは、周辺の相場に詳しい信頼出来る不動産会社へと売却を依頼することです。土地を売却をする際、買主を見つけて来たり価格交渉を行ったりするのは不動産会社です。そのため、少しでも高く売るためには、信頼出来る不動産会社を見つけることがとても重要になります。

信頼出来る不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定を依頼することが近道です。複数の不動産会社の査定と対応を比較することで、相場に詳しい信頼出来る不動産会社を見つけることが可能になります。つまり、出来るだけ多くの不動産会社に査定を取ることが、結果として不動産を高く売ることに繋がると言えます。

複数の不動産会社から査定を取ることは、とても手間と時間がかかります。そのような際には下記のような一括査定サイトの利用をおすすめします。一度の依頼で複数の不動産会社へと査定依頼が出来るので、不動産会社選びの際にはとても役立ちます。

③土地の見栄えを整えておく

土地の見栄えを整えておく事も、土地を高く売るためには重要なポイントです。土地の見栄えを整えておくというのは、難しいことではなくゴミを掃除したり雑草を抜いたりと綺麗にしておくことを意味します。土地の売買の際、買主の多くは事前に土地を見に行きます。

その際にゴミが散乱していたり、雑草が生い茂っていては印象も良くありません。このようなちょっとしたことであっても、意外と買主の心象には大きく、売買価格へも影響があります。土地を高く売るためには、土地の見た目を綺麗にしておくことも重要です。

土地を売却する際の3つの注意点

土地の売買の流れや高く売るポイントについてここまで説明をしてきましたが、土地を売却する際には他にも注意しておく点があります。土地を売却する際にはこれまで説明してきたように行うことが多く、中々他のことまで気が回りませんが、ここで紹介する注意点については押さえておくようにしましょう。

①土地の境界をしっかり測量しておく

土地の価格は通常、坪単価もしくは㎡単価で計算します。つまり、売買する土地の広さはとても重要な項目になります。売買する土地が、隣地との境目がはっきりしていなければ、価格を決めるための広さが曖昧なことになります。そのような土地は、買う側からすればとても買いにくいです。

そのため土地を売却する際には、売主は土地の境界を確定させておくことが重要になります。土地の境界が既に行っている場合は、下記のような標が土地に埋め込まれています。

このような境界が見当たらない場合は、費用はかかりますが境界確定を行ってから売却を行った方が売りやすいと言えます。

②相続している場合は相続登記をしておく

土地を売却する場合、相続で親世代から引き継いだ土地を売却するケースも多いでしょう。相続などで土地を引き継いだ場合、葬儀などの他のことに気を取られてしまって土地の相続登記を忘れてしまっているケースは少なくありません。

相続登記を行っていないとうことは、売却しようとしている土地の名義人が既に亡くなった親のままになっている状態になっていることになります。つまり売却をしようとしている土地の名義が、売主と違うことになってしまいます。このようなケースも買主からすると、敬遠をしてしまうケースに該当します。

相続は親族間で揉めることも多いため、他に相続人などがいた場合はスムーズに売買契約が行われない可能性があります。そのため買主からすれば、このような不動産は避けたいと思ってしまいます。このように相続登記を行っていないことは、土地売却の際には不利な影響がありますので、相続登記を行ったうえで売却するようにしましょう。

③ローンがあるなら完済しておく

これまで説明した2点に比べると影響は少ないですが、売却する土地にローンが残っている場合には事前に完済しておいた方が良いでしょう。もしくは売却代金で完済する場合は、事前に買主にその旨をしっかりと伝えておきましょう。

通常、ローンが残っている場合にはその土地に抵当権が設定されています。抵当権が設定されたままでは、買主に所有権を移転することが出来ません。売買の決済の際には間違いなく抵当権の抹消が行えるようにすることは、売り主の責任です。土地を高く売るためには、このような気配りを行うことも重要です。

まとめ｜高く売却するには不動産会社の査定が重要！

土地を売却するには、スケジュールや費用、高く売るためのコツなど様々なことを押さえて活動する必要があります。初めて土地を売却する際など、土地の売却が不慣れな方にとってはとても難しく感じてしまいます。しかし難しいように感じても、土地売却に成功するためのポイントは簡単です。

土地売却に成功するには、いかに相場に詳しい信頼の出来る不動産会社を見つけるかに尽きます。不動産売却において不動産会社の果たす役割は大きく、どこの不動産会社に売却を依頼するかで不動産売却の成否が決まります。つまり、売主が行う最大の決定事項はどこの不動産会社に売却を依頼するかという事になります。

不動産会社選びをするコツは、記事中でも説明したように出来るだけ多くの不動産会社の査定を比較することです。不動産会社の査定を比較することで、相場に強い信頼出来る不動産会社を見つけることが出来ます。

複数の不動産会社から査定を取るのは大変な手間がかかりますが、下記の一括査定サイトを利用することで簡単に査定を取ることが出来ます。土地を高く売るためにはとても役立ちますので、ぜひ活用してみると良いでしょう。